Airbnb e a locação temporária na cidade de São Paulo

O Airbnb atua na cidade de São Paulo e compete com hotéis e flats. Porém, o Airbnb não segue as mesmas regras de seus competidores.

O site Airbnb está presente na cidade de São Paulo, mas não possui regras próprias para seguir. Assim, o anfitrião do Airbnb deve tomar alguns cuidados na hora de colocar seu imóvel à disposição.

As regras e leis aplicadas para hotéis, flats e imóveis mobiliados já estão estabelecidas há muitos anos. Assim, o Airbnb deveria se enquadrar em alguma delas, para resolução de problemas que possam acontecer.

Como funciona o Airbnb?

O Airbnb é uma plataforma digital que conecta hóspedes com anfitriões para locação de um imóvel .

Hóspedes do Airbnb são pessoas que desejam se hospedar em algum lugar disponível de outra pessoa. Já os anfitriões do Airbnb recebem os hóspedes em seu imóvel ou no local em que moram.

Assim a plataforma Airbnb coloca os anúncios dos anfitriões para que os hóspedes encontrem lugares para ficar. O anúncio é gratuito, sendo cobrada um percentual do valor quando fechada uma locação.

Para anunciar e para alugar, o Airbnb determina que anfitriões e hóspedes criem uma conta e verifiquem a identidade com o envio de documentos pessoas. É uma verificação de segurança.

O anfitrião pode anunciar qualquer tipo de imóvel seja para lugares turísticos ou para cidades grandes. Assim, para turismo, o anfitrião pode anuncias casa de praia, sítio ou apartamento na praia. Da mesma forma, pode-se anunciar um imóvel mobiliado em uma grande cidade. O Airbnb não restringe o tipo de imóvel que será alugado nem a sua localização ou regras do imóvel. Isso fica sob a responsabilidade do proprietário.

Portanto, o Airbnb é o maior hotel do mundo sem ter um quarto sequer.

Aqui apresentamos 5 bairros bons para morar na Zona Sul de São Paulo.

Locais em que o Airbnb funciona melhor (e pior)

Como qualquer pessoa pode anunciar uma hospedagem, o Airbnb funciona em qualquer cidade do planeta. Para isso, baste ter um proprietário de imóvel e um interessado em se hospedar. Porém, algumas situações são mais simples para se explicar.

Por exemplo, se alguém decide hospedar uma pessoa em sua casa de praia em um final de semana, não haveria problemas. Afinal, a casa estará vazia em um período curto de tempo. Por ser uma casa, não haveria circulação de pessoas em imóveis vizinhos ou áreas comuns.

Já se a casa de praia for em um condomínio de casas, a coisa não é tão simples. Afinal, o proprietário vai permitir que alguém diferente circule dentro do condomínio. Para isso, o proprietário deve observar as regras do condomínio, pois outros proprietários podem se incomodar com o fato. Essa situação pode se agravar caso essa casa de condomínio venha a ser alugada todo final de semana por um novo hóspede diferente.

Levando isso para grandes cidades, o anfitrião poderia oferecer um imóvel seu para alugar em um prédio residencial. Quando se tem um contrato longo como mensal ou anual, não haveria grandes problemas. Mas, se o anfitrião (proprietário) decide alugar seu imóvel por períodos muito curtos como finais de semana ou mesmo por dia de uso, a situação pode complicar. Afinal, um prédio residencial é organizado para ser uma residência, um local para estadias longas. A rotatividade de hóspedes em um apartamento pode trazer problemas ao proprietário, caso infrinja convenção condominial.

Por fim, o caso mais complexo é o inquilino de um imóvel que subloca o imóvel ou um quarto do imóvel sem a autorização do proprietário do imóvel. Dai surgem dois problemas, (1) o uso de um imóvel residencial para fins comerciais e (2) a sublocação sem autorização do proprietário. Nesse caso, existem problemas quanto à segurança do condomínio e quanto ao contrato de locação feito pelo proprietário.

Portanto, o sistema do Airbnb é mais adequado para locações de imóveis em locais turísticos em curtos períodos ou então, para residência em períodos maiores. De qualquer forma, o anfitrião deve observar as regras do local de seu imóvel antes de anunciar no site do Airbnb.

Alternativas ao Airbnb em São Paulo

Antes do Airbnb chegar a São Paulo, existiam 4 opções de hospedagem para quem passava pela cidade:

– hotel, que atende pessoas que passarão poucos dias pela cidade ou que estão chegando para procurar outro local definitivo.

– flats, que são similares aos hotéis mas buscam atender pessoas que ficarão alguns meses e gostam de ter serviços como alimentação e limpeza incluída.

– apartamento mobiliado, que é alugado por períodos diversos e são mais baratos que os flats por não oferecerem serviços no preço da estadia;

– imóveis sem mobília, que atendem àqueles que pretendem ficar por longos períodos e já tem mobília própria.

Cada uma dessas opções de estadia tem regras próprias que deve seguir. Hoteis e flats são empresas que prestam serviços de hospedagem e devem seguir uma série de regras quanto a segurança, limpeza e procedimentos. Já os apartamentos mobiliados e imóveis sem mobília podem ser prestados por empresas ou pessoas físicas e seguem a lei do inquilinato.

Pode-se observar que a plataforma do Airbnb hora presta serviços profissionais (hotel e flat) hora como pessoa física (apartamento mobiliado e imóveis sem mobília). Em cada um dos casos estaria sujeito a legislação diferente.

Vamos descrever algumas delas e depois tentar encaixar o Airbnb em uma delas.

Hotel em São Paulo

O estado de São Paulo possui cerca de 500 mil leitos disponíveis para hospedagem. Estima-se que a cidade de São Paulo tenha cerca de 50 mil quartos de hotel e outros 50 mil em pousada, albergues, pensões e motéis. Assim, o estado de São Paulo tem mais de 20% da oferta nacional de leitos para hospedagem, de acordo com o censo Pesquisa de Serviços de Hospedagem (PSH) 2016.  

Existem hotéis em São Paulo para todos os gostos e bolsos, desde os mais simples até os hotéis de alto luxo. Mesmo assim, acontece de a rede hoteleira ficar saturada em grandes eventos como a Fórmula 1 ou a Parada LGBT. Nesse ponto, a oferta de vagas pelo Airbnb, pode suprir uma demanda pontual em grandes eventos. 

Para que um hotel ou qualquer outro tipo de hospedagem funcione, são necessários diversos documentos para constituição da empresa, alvará de funcionamento e registro na Secretaria da Fazenda. Além disso, o hotel precisa de uma equipe de funcionários permanentes e equipamentos. Portanto existem diversos custos fixos para que o hotel apenas disponibilize vagas para hóspedes.

De uma forma geral, quando um proprietário do Airbnb disponibiliza uma vaga para um hóspede por dia utilizado, está competindo com algum tipo de hotel. Assim, em alguns casos, o proprietário-anfitrião do Airbnb se equipara a um hotel como prestador de serviço, mas sem as mesmas responsabilidades.

Flats em São Paulo

Flats são edifícios de apartamentos que oferecem apartamentos mobiliados junto com serviços de limpeza e alimentação, além de manobristas e lavagem de roupas. Hoteis e flats em São Paulo são semelhantes, embora os flats ofereças estadias mais longa, em regras mensais. Os flats em São Paulo costumam ser mais caros que apartamentos mobiliados, mas mais baratos que hotéis em São Paulo no mesmo padrão. 

Existem algumas regiões em que estão localizados diversos flats em São Paulo como no bairro de Moema, Ibirapuera, Vila Clementino e Vila Mariana, além da região da Avenida Paulista. O público em geral são pessoas que vão estudar ou trabalhar na cidade.

Airbnb e flats em São Paulo, não costumam competir muito pelo mesmo público, visto que grande parte dos imóveis ofertados pelo Airbnb são para estadias curtas como dias ou poucas semanas. Mesmo assim, é possível que os flats tenham sido atingidos pela competição da plataforma Airbnb.

Apartamento Mobiliado em São Paulo

A oferta de apartamentos mobiliados em São Paulo é pequena quando comparado com a quantidade de leitos de hotéis e flats. Isso mudou com a chegada do Airbnb na cidade de São Paulo, pois mais proprietário passaram a mobiliar seus imóveis e agregar valor na estadia. De qualquer forma, maior parte dos anfitriões de apartamentos mobiliados sejam pessoas físicas assim como os imóveis anunciados pelo Airbnb.

Um dos motivos da baixa oferta de apartamentos mobiliados, é que eles são de propriedade de pessoas físicas. Porém, pessoa físicas costuma investir em imóveis em edifícios residenciais ou em flats, em que a rotatividade de moradores é pequena quando comparada a quantidade de pessoas que circulam por um hotel. 

Por questão de segurança e de finalidade de um edifício residencial comum, os proprietários não deveriam oferecer apartamentos mobiliados por meio do Airbnb. Afinal, a troca contínua de hóspedes impacta diretamente na rotina do prédio, que não está preparado para isso. Dessa forma, o Airbnb impacta na vida de milhares de vizinhos de um proprietário de um apartamento mobiliado em São Paulo.

Existem ainda casos em que um proprietário alugar um apartamento mobiliado para um inquilino, que subloca porte ou todo o imóvel via Airbnb sem o consentimento do proprietário. Com isso, além de infringir as regras do contrato, ainda pode comprometer a segurança do edifício.

De qualquer forma, já havia a possibilidade de oferecer imóveis mobiliados de forma temporária desde a década de 1990, embora a divulgação fosse menos efetiva que a plataforma Airbnb.

Quando o Airbnb funciona em São Paulo

O Aribnb é apenas uma plataforma de intermediação de aluguel. Não haveria problemas nas situações em que o apartamento é alugado por períodos longos (acima de 30 dias) ou em que o anfitrião recebe o hóspede em um cômodo de seu imóvel.

Assim, cabe a cada proprietário oferecer seu imóvel de acordo com a legislação vigente e da convenção de seu edifício. Muitos anfitriões acreditam que por receberem o aluguel antecipado por meio da plataforma, não terão problemas. Porém,  proprietários devem se ater às regras da convenção de seu edifício que muitas vezes não preveêm a situação de alta rotatividade dos moradores em um cidade como São Paulo.

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